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Wenn Sie den Schritt ins eigene Fertighaus gehen, werden Sie über kurz oder lang auch einen Blick auf den örtlichen Bebauungsplan werfen. Dort steht, was auf Ihrem Grundstück alles gebaut werden darf – und wie. Der Bien-Zenker Architekt, den Sie auf Wunsch mit der Grundriss-, Genehmigungs- und Detailplanung beauftragen, wird diese Zusammenstellung als wichtigen Grundstock benötigen. Sie haben außerdem die Möglichkeit Ihren eigenen Architekten zu uns mitzubringen. Doch was steht eigentlich genau drin? Wüssten Sie aus dem Stand, was sich hinter Begriffen wie baulicher Nutzung, Grundflächenzahl, Abkürzungen wie SD, PD, WD oder FD sowie Angaben wie FH max = 9 verbirgt?
Schnelle Übersicht über die Inhalte des Bebauungsplans gewinnen
Für angehende Bauherren ist der Bebauungsplan also ein zentrales Dokument, das viele wichtige Informationen über die Nutzung und die Bauvorschriften eines Grundstücks enthält. Wir haben Ihnen die wesentlichen Punkte zusammengestellt, um Ihnen Sicherheit und Vertrauen in Ihre Planungen zu geben. Im Bebauungsplan steht alles, was Sie wissen müssen – und wir erklären, wie alles zu verstehen ist:
- bauliche Nutzung – zulässige Haustypen und Bauweise
- Wo liegen die Baufenster, Baulinie, Baugrenze und wieviel Seitenabstand (Bauwich) ist einzuhalten?
- Was schreibt die Baunutzungsschablone vor?
- Wie rechnen Sie die Grundflächenzahl (GRZ) und Baumassenzahl (BMZ) richtig aus?
- Welche maximal zulässige Traufhöhe ist erlaubt? Was bleibt an Gestaltung möglich?
- Spiel mit der Anzahl zulässiger Vollgeschosse – clever planen mit Wohn-Mehrwert
- Geschossflächenzahl (GFZ): So gibt’s mehr Netto vom Brutto
- maximale Firsthöhe – so hoch hinaus wie möglich
- zulässige Dachformen und vorgeschriebene Dachneigung – alles gut bedacht
zu 1. Art der baulichen Nutzung – zulässige Haustypen und Bauweise
Die Art der baulichen Nutzung wird häufig durch Buchstabenkürzel gekennzeichnet. Zum Beispiel steht „WA“ für allgemeines Wohngebiet, „MI“ für Mischgebiet oder „WB“ für ein besonderes Wohngebiet. Diese Kürzel geben Ihnen wertvolle Orientierung darüber, welche Arten von Gebäuden Sie auf Ihrem Grundstück errichten dürfen. Das Wissen um diese Vorgaben unterstützt dabei, Ihre zukünftigen Wohnträume und die Gestaltung Ihres Lebensumfeldes bewusst zu planen. Im Bebauungsplan sind zudem oft bestimmte Haustypen und Bauweisen festgelegt, die zugelassen sind, wie Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser. Diese Klarheit ermöglicht Ihnen, rechtliche Probleme von vornherein zu vermeiden und fördert eine harmonische Nachbarschaft. Ihr Fertighausanbieter Bien-Zenker steht Ihnen hier beratend zur Seite, um den optimalen Haustyp für Ihre individuellen Bedürfnisse zu finden.
zu 2. Baufenster, Baulinie, Baugrenze und Seitenabstand (Bauwich)
Das Baufenster definiert den Bereich auf Ihrem Grundstück, in dem Sie bauen dürfen. Die Baulinie legt fest, ab welcher Linie Ihr Gebäude an die Straße anschließen muss, während die Baugrenze die äußersten Grenzen bestimmt, innerhalb derer das Gebäude errichtet werden darf. Der Seitenabstand, auch Bauwich genannt, sorgt dafür, dass zwischen den Gebäuden ausreichend Platz bleibt.
zu 3. Baunutzungsschablone fürs harmonische Ganze
Die Baunutzungsschablone bietet Ihnen weitere Informationen zu den zulässigen Nutzungen innerhalb des Planungsgebietes. Sie zeigt auf, wie Freiflächen und Grünanlagen gestaltet werden können und welches Verhältnis zwischen Wohn- und Gewerbeflächen möglich ist. Dadurch können Sie sicherstellen, dass auch Ihr Bauvorhaben gut in die bestehende Umgebung integriert sein wird.
zu 4. Grundflächenzahl (GRZ) und Baumassenzahl (BMZ) richtig ausrechnen
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Ein Wert von beispielsweise 0,4 bedeutet, dass maximal 40 % der Grundstücksfläche für die Gebäude genutzt werden dürfen. So wird sichergestellt, dass auch mit errichtetem Wohngebäude noch genügend Versickerungsfläche vorhanden ist. Diese Kennzahl hilft Ihnen, genug Raum für Gärten und Freiflächen einzuplanen und trägt zu einer angenehmen Wohnatmosphäre bei. Die Formel lautet: Quadratmeterzahl des Grundstücks x GRZ = Quadratmeterzahl der überbaubaren Fläche. Am Beispiel eines 500 Quadratmeter großen Grundstücks und einer GRZ von 0,3 bedeutet das: 500 qm x 0,3 = 150 qm. 150 Quadratmeter Fläche können also überbaut werden. Die sogenannte Baumassenzahl gibt dann an, wie viel Kubikmeter Baumasse zulässig sind. Zur Ermittlung multiplizieren Sie einfach Ihre Grundstücksgröße mit der angegebenen BMZ.
zu 5. Maximal zulässige Traufhöhe – gewusst, was an Gestaltung möglich bleibt
Die Traufhöhe (TH) aus dem B-Plan des Bebauungsplans beschreibt die Höhe der Wand, an der das Dach ansetzt. Diese Vorgabe ist entscheidend für ein harmonisches Gesamtbild der Nachbarschaft. Eine angemessene Traufhöhe stellt sicher, dass der Lichteinfall in benachbarte Grundstücke nicht eingeschränkt wird. Mit THmax = 5,50 sind also maximal fünfeinhalb Meter Traufhöhe erlaubt. Mit einem Blick auf diese Vorgabe lässt sich die Ästhetik Ihres zukünftigen Hauses frühzeitig berücksichtigen und Ihre Traumimmobilie gestalten. Relevant ist also, wo Dachhaut und die geraden Außenmauern aufeinandertreffen. Aufbauten wie Türmchen. Ob eine Gaube oder ein Giebel zur Traufhöhe zählen oder nicht, lässt sich im Gespräch mit dem örtlichen Bauamt zweifelsfrei klären. Hätten Sie gewusst, dass die maximale Traufhöhe oft bereits bei der Bauvoranfrage eingetragen werden muss? Darauf müssen auch Firsthöhe und Dachneigung abgestimmt sein, auf die wir ebenfalls noch eingehen.
zu 6. Anzahl zulässiger Vollgeschosse – clever planen mit Wohn-Mehrwert
Die Anzahl zulässiger Vollgeschosse – angegeben in Form römischer Ziffern, also I, II, II etc. – legt fest, wie viele Geschosse Ihr Gebäude haben darf. Diese Vorgabe beeinflusst nicht nur die Architektur Ihres Fertighauses, sondern auch die verfügbare Wohnfläche. Denn Keller und Dachgeschoss zählen beispielsweise nicht zu den Vollgeschossen, liefern aber wichtige Platz- und Raumreserven für eine multifunktionale Nutzung. Denken Sie zum Beispiel ans Homeoffice oder Gästezimmer im Dachgeschoss, die Wellnessoase im Keller oder das Musikzimmer im Untergeschoss. Steht die römische Ziffer in einem Kreis, muss sie zwingend eingehalten werden. Nutzen Sie diese Information, um Ihren Wohnraum optimal zu planen und gegebenenfalls Platzreserven für zukünftige Bedarfe zu schaffen.
zu. 7. Geschossflächenzahl (GFZ): mehr Netto vom Brutto
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Nutzfläche Sie einplanen dürfen. Eine GFZ von 0,4 bedeutet demnach, dass Sie für die Fläche all Ihrer Vollgeschosse höchstens 40 Prozent der Grundstücksfläche einsetzen können. Bei 500 Quadratmetern Grundstücksfläche und einer GFZ von 0,4 wären das also 200 Quadratmeter zulässige Bruttogeschossfläche. Diese Regelung zu kennen, ermöglicht Ihnen, Raum für Ihre individuellen Vorstellungen und Anforderungen zu kalkulieren. Die Bien-Zenker Planungsexperten machen dafür optimal konzipierte Grundrissvorschläge, damit Sie großzügig leben, Sichtachsen für ein angenehmes Wohnen sorgen und die Laufwege sinnvoll sind.
zu 8. Maximale Firsthöhe – so hoch hinaus wie möglich
Die maximale Firsthöhe ist eine wichtige Vorgabe, die den höchsten Punkt Ihres Dachs definiert. FH max = 9 bedeutet also, dass maximal 9 Meter Firsthöhe zulässig sind. Diese Regelung sorgt dafür, dass neue Gebäude mit ihrer Oberkante des Daches die bestehende Bebauung nicht überragen und damit ein harmonisches Erscheinungsbild der Umgebung erhalten bleibt. Ein durchdachtes Dachdesign trägt weiter zur Gesamtästhetik Ihres neuen Zuhauses bei. Antennen oder Schornsteine zählen nicht zur maximalen Firsthöhe dazu. Bei Hanggrundstücken kann es Sonderregelungen geben – hier ist der Kontakt mit dem örtlichen Bauamt eine wichtige Planungshilfe.
zu 9. Zulässige Dachformen und vorgeschriebene Dachneigung – alles gut bedacht
Im Bebauungsplan sind meist auch Vorgaben zu Dachformen – wie Satteldach (SD), Walmdach (WD) oder Pultdach (PD) und zu den Dachneigungen zu finden. Diese Details sind entscheidend für das äußere Erscheinungsbild Ihres Hauses, aber auch für die Funktionalität des Daches in Bezug auf Regenwasserabfluss und Dämmung. Die zulässige Dachneigung (DN) wird in Grad angegeben. Häufig ist eine DN von 30 bis 40 üblich, was Ihnen Spielraum zwischen 30 und 40 Grad gibt. Steht nur eine Zahl, z.B. DN 30, muss das Dach zwingend eine Neigung von 30 Grad aufweisen. Informieren Sie sich über die zahlreichen Möglichkeiten bei Bien-Zenker, denn oft sind mehrere Dachformen im Bebauungsplan zulässig, und gestalten Sie Ihr Zuhause ganz nach Ihren Vorstellungen.
Bestens begleitet durch Beratung, Planung und Service
Bei Bien-Zenker sind Sie immer in den besten Händen. Sie werden in allen Phasen Ihres Bauvorhabens von erfahrenen Experten begleitet. Unsere Fertighausberater unterstützen Sie bei der individuellen Planung Ihres Traumhauses, auch wenn der Bebauungsplan enge Grenzen setzen sollte. Mit einer Vielzahl an Individualisierungsfeatures – von Erker über Fassadengestaltung bis hin zu Carport und Co. – verleihen Sie Ihrem Fertighaus einen einzigartigen, persönlichen Charakter. Ihre Kreativität ist herzlich willkommen, und wir freuen uns darauf, gemeinsam mit Ihnen Ihre Wohnvisionen wahr werden zu lassen. Zögern Sie nicht, bei Unklarheiten eine Nachfrage beim örtlichen Bauamt zu stellen. So können Sie mögliche Fehlinterpretationen frühzeitig ausschließen und gemeinsam mit uns ein entspanntes Bauerlebnis genießen. Vertrauen Sie auf Bien-Zenker – Ihr Partner für ein zukunftssicheres, energieeffizientes Zuhause!
